Wohnung mieten in der Schweiz

Die Wohnung ist in der Schweiz nicht der letzte Schritt eines Umzugs, sondern der erste. Ohne Wohnung keine Anmeldung, ohne Anmeldung keine Bewilligung. Warum das so ist und wie sich die Klemme auflöst, steht unter Die Wohnung kommt vor der Bewilligung.

Diese Seite geht weiter, an die Stellen, die erst Monate später Geld kosten: an den Vertrag, an die Nebenkosten, an die Frist, die dreissig Tage nach dem Einzug abläuft, und an die Wohnungsrückgabe, bei der deutsche und österreichische Mieter regelmässig zahlen, was sie nicht schulden.

Was Du tatsächlich zahlen wirst

Fast jede Zahl, die man zur Schweizer Miete findet, beantwortet die falsche Frage. Es gibt nämlich zwei Grössen, und sie liegen weit auseinander.

Bestandsmieten sind das, was sitzende Mieter zahlen, oft seit Jahren, in Verträgen, die nie neu verhandelt wurden. Aus ihnen bestehen die kantonalen Durchschnittstabellen, die man im Netz findet. Angebotsmieten sind das, was für eine neu oder wieder zu vermietende Wohnung verlangt wird.

Für Dich gilt ausschliesslich die zweite Zahl, und sie läuft der ersten davon. Der Index für Angebotsmieten, den Homegate zusammen mit der Zürcher Kantonalbank erhebt und um Qualität, Lage und Grösse bereinigt, lag im Juni 2026 bei 134,0 Punkten und damit 2,5 Prozent über dem Vorjahr. Die Bestandsmieten stiegen im selben Zeitraum um rund 1,2 Prozent. In diese Lücke ziehst Du ein.

Die Bewegung ist zudem regional sehr verschieden. Im Jahresvergleich zum Juni 2026: Nidwalden plus 8,3 Prozent, Graubünden plus 6,7, Genf plus 5,3, Zürich plus 3,3, Bern plus 1,5. Die Stadt Luzern hat mit plus 6 Prozent den stärksten Anstieg unter den grossen Städten, Schwyz steht auf einem Allzeithoch.

Deshalb steht hier keine Frankentabelle nach Kanton. Sie wäre entweder eine Bestandsmiete oder fünf Jahre alt, und in beiden Fällen würde sie Dir eine Miete versprechen, die Du nicht bekommst. Verlässlich ist nur die aktuelle Angebotslage in Deiner Zielgemeinde, und die siehst Du auf den Portalen selbst.

Der Vertrag: drei Dinge, die vor der Unterschrift zählen

Nebenkosten: die Regel, die alles umdreht

In der Schweiz musst Du Nebenkosten nur zahlen, wenn sie besonders vereinbart sind. Was nicht ausdrücklich und einzeln im Vertrag steht, ist im Mietzins enthalten und darf nicht zusätzlich verlangt werden.

Das ist die Umkehrung dessen, was Du aus Deutschland kennst. Dort ist der Umlagekatalog weit und eine allgemeine Vereinbarung trägt vieles mit. Hier trägt eine Sammelklausel nichts. Steht im Vertrag „Nebenkosten gemäss Abrechnung", ohne dass die einzelnen Positionen benannt sind, ist das keine Grundlage für eine Nachzahlung.

Zwei Folgerungen für den Moment vor der Unterschrift:

• Lies die Nebenkostenliste Position für Position. Sie ist die Preisliste für alles, was zusätzlich zur Miete auf Dich zukommt. Was dort fehlt, kann später nicht ergänzt werden.
• Rechne mit dem Gesamtbetrag, nicht mit der Nettomiete. Portale zeigen häufig die Nettomiete. Heizung, Warmwasser und Betriebskosten kommen darauf, und bei einer Altbauwohnung mit Ölheizung sind das keine Kleinbeträge.

Und für später: Du hast einen Anspruch darauf, in die Belege Einsicht zu nehmen. Bei der ersten Abrechnung lohnt es sich, ihn einmal auszuüben, allein um zu sehen, wie das Haus rechnet.

Die dreissig Tage, die kaum jemand kennt

Das ist der Abschnitt, der auf dieser Seite tatsächlich Geld wert ist.

Du kannst die Anfangsmiete anfechten und ihre Herabsetzung verlangen, wenn Du innerhalb von dreissig Tagen nach der Übernahme der Wohnung bei der Schlichtungsbehörde vorstellig wirst. Zwei Gründe genügen dafür, und einer davon reicht:

1. Du sahst Dich wegen der Verhältnisse auf dem örtlichen Wohnungsmarkt zum Vertragsabschluss gezwungen. Bei einem Leerstand von 0,42 Prozent in Zug oder 0,48 in Zürich beschreibt dieser Satz schlicht die Lage.
2. Der Vermieter hat die Miete gegenüber der Vormiete erheblich erhöht.

Die Frist läuft ab der Übernahme der Wohnung, nicht ab der Unterschrift, und sie ist nicht verlängerbar. Wer erst nach dem Einzug in Ruhe nachrechnet, hat sie meistens schon verpasst.

Damit Du den zweiten Grund überhaupt prüfen kannst, brauchst Du die Vormiete. Genau dafür gibt es die Formularpflicht:

In den Kantonen Zürich, Zug, Genf, Basel-Stadt, Bern, Luzern und Freiburg muss der Vermieter beim Abschluss eines neuen Mietvertrags die Vormiete auf einem amtlichen Formular offenlegen. In der Waadt gilt das in den meisten Bezirken, in Neuenburg nur für Wohnungen mit zwei bis fünf Zimmern, im Wallis gar nicht.

Das Formular ist kein Beiblatt, sondern eine Formvorschrift. Bekommst Du es nicht, ist das kein Versehen, dem man nachsieht, sondern ein Mangel, der den vereinbarten Mietzins angreifbar macht. Frag danach, bevor Du unterschreibst, und behalte es.

Die Pflicht hängt am Leerwohnungsbestand des Kantons und kippt, sobald er über anderthalb Prozent steigt. Bei den aktuellen Werten ist das in Zürich und Zug nicht in Sicht, aber es ist der Grund, warum man die Liste vor einem Umzug einmal nachschlägt statt sie zu erinnern.

Eine Einschränkung, die genau unsere Leser trifft: Für luxuriöse Wohnungen und für Einfamilienhäuser mit sechs oder mehr Wohnräumen gelten die Vorschriften über missbräuchliche Mietzinse nicht. Die Küche wird dabei nicht mitgezählt. Wer ein grosses Haus mietet, hat dieses Instrument also nicht, und sollte den Preis vorher verhandeln statt hinterher.

Kaution, Bürge und die Rechnung zur Kautionsversicherung

Bei Wohnräumen darf die Sicherheit höchstens drei Monatsmieten betragen, und sie muss auf ein Konto, das auf Deinen Namen lautet. Wer mehr verlangt oder das Geld selbst behalten will, bewegt sich ausserhalb des Gesetzes.

Die Decke gilt für die Kaution, nicht für vorausbezahlte Miete. Deshalb steigt bei Zuzügern ohne Schweizer Bonität in der Praxis nicht die Kaution, sondern die Vorauszahlung, und deshalb tauchen in Erfahrungsberichten Beträge weit jenseits von drei Monaten auf, ohne dass jemand etwas Verbotenes tut.

Statt Bargeld bieten mehrere Versicherer eine Mietkautionsversicherung an. Sie blockiert kein Kapital, und die Verwaltungen akzeptieren sie meist, aber niemand muss sie akzeptieren. Die Rechnung dahinter ist selten irgendwo aufgemacht, deshalb hier:

Der Punkt, an dem die Entscheidung hängt: Die Prämie ist weg, die Kaution bekommst Du zurück. Bei einer Kaution von 9 000 Franken sind das rund 400 Franken im Jahr, über fünf Jahre 2 000 Franken ohne Gegenwert. Für jemanden, der drei Monatsmieten problemlos hinterlegen kann, ist die Versicherung das schlechtere Geschäft.

Ihren Zweck hat sie trotzdem, und zwar genau beim Zuzug. In dem Moment fallen Kaution, Vorauszahlung, Umzug und Einrichtung gleichzeitig an, und das Vermögen liegt oft noch im alten Land, weil das Schweizer Konto die Wohnsitzbestätigung voraussetzt. Als Brücke über diese Wochen ist sie sinnvoll. Als Dauerlösung ist sie teuer, und man kann später auf ein Sperrkonto wechseln.

Der Einzug: eine halbe Stunde, die Jahre später zählt

Mach beim Einzug ein Antrittsprotokoll und trag jeden Mangel ein, den Du findest. Kratzer im Parkett, Flecken im Teppich, ein Riss in der Fliese, ein Fenster, das nicht schliesst. Fotografiere alles, datiere die Bilder, lass das Protokoll von beiden Seiten unterschreiben.

Der Grund liegt Jahre in der Zukunft. Bei der Rückgabe gilt: Endzustand gleich Anfangszustand minus normale Abnutzung. Wer den Anfangszustand nicht belegen kann, zahlt am Ende für Schäden, die schon da waren, als er einzog. Das ist der häufigste vermeidbare Verlust im ganzen Mietverhältnis, und er kostet eine halbe Stunde am Einzugstag.

Das Ende: kündigen und zurückgeben

Die Termine sind der Engpass, nicht die Frist

Bei Wohnungen beträgt die Kündigungsfrist drei Monate, aber sie läuft nicht auf ein beliebiges Datum, sondern auf einen ortsüblichen Termin. Und ortsüblich heisst wirklich örtlich: es ist Gemeindeübung, nicht Kantonsrecht, und was im Vertrag steht, geht ohnehin vor.

Die Muster, die verbreitet sind, als Grössenordnung und nicht als Liste: In weiten Teilen der Kantone Zürich, Zug, Aargau und Nidwalden sind es drei Termine im Jahr, üblicherweise Ende März, Ende Juni und Ende September. Die Stadt Zürich kennt nur zwei, Ende März und Ende September. Bern und Umgebung kündigen Ende April und Ende Oktober. In der Region Basel sowie in Schaffhausen und Schwyz geht meist jedes Monatsende ausser dem 31. Dezember.

Was daraus praktisch folgt: Wer in einer Gegend mit drei Terminen den Termin verpasst, zahlt bis zu drei Monate länger. Sieh im Vertrag nach, sobald Du ihn unterschrieben hast, und trag den Termin in den Kalender, nicht erst, wenn der Auszug ansteht.

Der Ausweg, wenn es doch schneller gehen muss: Du kommst vorzeitig aus dem Vertrag, wenn Du einen Nachmieter stellst, der zahlungsfähig und für den Vermieter zumutbar ist und den Vertrag zu den gleichen Bedingungen übernimmt. Alle drei Bedingungen müssen erfüllt sein; ein Interessent, der nachverhandeln will, zählt nicht. Findest Du keinen, läuft die Miete bis zum nächsten ordentlichen Termin, allerdings abzüglich dessen, was der Vermieter in der Zeit erspart oder anderweitig einnimmt.

Die Rückgabe: was Du schuldest und was nicht

Hier verlieren Zuziehende am häufigsten Geld, weil sie zwei Regeln nicht kennen.

Erstens: Die normale Abnutzung trägt der Vermieter. Sie ist mit dem Mietzins abgegolten. Abgezogen werden dürfen ausstehende Mieten, offene Nebenkosten, eine nicht erfolgte Endreinigung und Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen. Nicht abgezogen werden dürfen die normale Abnutzung selbst und Renovationen, die altersbedingt ohnehin fällig waren.

Zweitens: Auch bei einem echten Schaden schuldest Du den Zeitwert, nicht den Neuwert. Dafür gibt es die paritätische Lebensdauertabelle, die der Hauseigentümerverband Schweiz und der Mieterinnen- und Mieterverband gemeinsam herausgeben. Ein Bodenbelag am Ende seiner Lebensdauer ist abgeschrieben, auch wenn er beschädigt ist. Wer eine Rechnung über den Neupreis bekommt, sollte nach der Tabelle fragen, bevor er zahlt.

Dazu zwei Fristen, die für Dich arbeiten:

• Der Vermieter muss den Zustand bei der Rückgabe prüfen und Mängel sofort melden. Versäumt er das, verliert er seine Ansprüche, ausser bei Mängeln, die man bei einer üblichen Prüfung nicht sehen konnte. Eine Nachforderung, die drei Wochen nach der Übergabe eintrifft, ist in aller Regel zu spät.
• Macht der Vermieter innerhalb eines Jahres nach dem Ende des Mietverhältnisses keinen Anspruch rechtlich geltend, kannst Du die Rückerstattung der Kaution direkt bei der Bank verlangen. Das Geld liegt auf Deinen Namen, und die Bank gibt es dann frei.

Und noch eine Klausel, die man ignorieren darf: Eine Vereinbarung, die Dich im Voraus zu einer pauschalen Entschädigung bei Vertragsende verpflichtet, die über den tatsächlichen Schaden hinausgeht, ist nichtig. Sie steht trotzdem in manchen Verträgen.

Die Reihenfolge, die zählt

1. Zwischenlösung mit Anmeldeerlaubnis sichern, bevor Du auf die richtige Wohnung zielst.
2. Dossier vollständig zusammenstellen, mit Bonitätsnachweis aus dem Herkunftsland und einem Begleitschreiben, das die fehlende Schweizer Historie erklärt.
3. Vor der Unterschrift: Nebenkostenliste Position für Position lesen, amtliches Formular zur Vormiete verlangen, Gesamtbetrag statt Nettomiete rechnen.
4. Am Einzugstag: Antrittsprotokoll mit Fotos, von beiden Seiten unterschrieben.
5. Innerhalb von dreissig Tagen nach der Übernahme entscheiden, ob die Anfangsmiete angefochten wird. Danach ist es vorbei.
6. Kündigungstermin aus dem Vertrag in den Kalender, am selben Tag.
7. Bei der ersten Nebenkostenabrechnung einmal Einsicht in die Belege nehmen.
8. Beim Auszug: Übergabeprotokoll, Zeitwert statt Neuwert, und die Jahresfrist für die Kaution im Blick behalten.

Was zu spät ist: Im vierten Monat zu merken, dass die Miete deutlich über der Vormiete lag und das amtliche Formular nie kam.

Welcher Kanton zu Deinem Fall passt, hängt nicht nur an der Steuerlast, sondern auch daran, ob Du dort in vertretbarer Zeit etwas findest. Beides zusammen rechnen wir im Beratungsgespräch durch. Die Steuerseite steht im Kantonsvergleich, die Bewilligungsseite unter B-Bewilligung, und was in den ersten Wochen sonst noch läuft, unter Die ersten Wochen.

Ein Satz noch zur Schlichtungsbehörde, weil er die Hemmschwelle senkt: Bei Streitigkeiten aus der Miete von Wohnräumen werden dort keine Gerichtskosten erhoben, und Parteientschädigungen spricht das Schlichtungsverfahren ohnehin keine. Das Verfahren kostet Dich also die Zeit und, wenn Du willst, einen Anwalt, aber keine Gebühr.

Diese Seite ist allgemeine Information und keine Rechtsberatung im Einzelfall. Zuständig ist die Schlichtungsbehörde an dem Ort, an dem die Wohnung liegt.