Leerwohnungsziffer 2026 bei 0,93 Prozent: wo Du in der Schweiz noch eine Wohnung findest

Am 10. September 2026 hat das Bundesamt für Statistik die Leerwohnungszählung veröffentlicht. Am Stichtag 1. Juni standen in der Schweiz 45.493 Wohnungen leer, 0,93 Prozent des gesamten Bestands. Das sind 2.962 weniger als ein Jahr zuvor. Die Ziffer fällt im sechsten Jahr in Folge und liegt 0,79 Prozentpunkte unter dem Wert von 2020.

Für Dich als jemand, der in die Schweiz ziehen will, ist diese Zahl wichtiger als jede Steuertabelle. In der Schweiz kommt die Wohnung vor der Bewilligung, nicht danach, und das ist kein Formalismus: Warum die Wohnung am Anfang steht, ist das Erste, was Du über den Zuzug verstehen musst. Eine Leerwohnungsziffer unter einem Prozent heißt also nicht nur, dass es eng ist. Sie heißt, dass der Wohnungsmarkt der Engpass Deines ganzen Plans ist.

Was die Zahl misst, und was nicht

Bevor Du aus 0,93 Prozent Verzweiflung machst, lies, was genau gezählt wird. Das BFS zählt nur Wohnungen, die am 1. Juni unbewohnt waren und zur Dauermiete oder zum Kauf angeboten wurden. Einfamilienhäuser zählen mit. Nicht gezählt wird, was ohne Leerstand direkt an den nächsten Mieter geht oder erst für einen späteren Termin ausgeschrieben ist.

Das ist der Punkt, den viele übersehen: Die meisten Wohnungen wechseln den Mieter, ohne je leer zu stehen. Sie tauchen in dieser Statistik nie auf, aber auf den Portalen. Die Leerwohnungsziffer misst also nicht, wie viele Wohnungen Du finden kannst, sondern wie viel Luft der Markt hat. Und diese Luft entscheidet, wer bei einer Besichtigung den Zuschlag bekommt und wie viel Verhandlungsspielraum bleibt.

Zwei Zahlen aus der Zählung, die das greifbar machen: Zur Miete angeboten waren am Stichtag 34.690 leere Wohnungen, 6,7 Prozent weniger als im Vorjahr. Zum Kauf standen 10.803 leer, ein Minus von 4,1 Prozent. Das Angebot an leeren Mietwohnungen schrumpft laut BFS seit sechs Jahren ununterbrochen, jedes Jahr zwischen 6,7 und 15,9 Prozent.

Die Kantone, die Dich interessieren

Die Durchschnittszahl für die Schweiz ist für eine Wohnungssuche fast wertlos. Die Spanne reicht von 0,20 Prozent in Zug bis 3,35 Prozent im Jura. In 15 Kantonen liegt die Ziffer unter einem Prozent. Eine Auswahl, vom engsten bis zum lockersten Markt:

Quelle: BFS, Leerwohnungszählung 2026, Tabelle T1 der Medienmitteilung.

Drei Dinge fallen auf.

Zug hat seinen Leerstand in einem Jahr mehr als halbiert. Von 261 auf 126 leere Wohnungen, davon 53 zur Miete, im ganzen Kanton. Wer wegen der Steuern nach Zug will, sucht dort in einem Markt, der praktisch keinen freien Bestand mehr hat.

Zürich ist die einzige Großregion, in der die Ziffer gestiegen ist, von 0,48 auf 0,52 Prozent. Das ist keine Entwarnung, aber unter den sieben Großregionen ist es die einzige Bewegung nach oben. Mit 3.218 leeren Mietwohnungen hat der Kanton Zürich in absoluten Zahlen nach Bern und dem Tessin das drittgrößte Angebot.

In nur fünf Kantonen ist der Leerstand gewachsen, am deutlichsten in Freiburg, von 1,11 auf 1,26 Prozent. Dort sind 390 der leeren Wohnungen höchstens zwei Jahre alt, es wird also gebaut. Die anderen vier sind Zürich, der Jura, Schaffhausen und Appenzell Innerrhoden.

Der Trend seit 2022

Eine einzelne Jahreszahl kann täuschen, deshalb lohnt der Blick auf fünf Stichtage. Schweizweit fiel die Ziffer von 1,31 Prozent im Jahr 2022 über 1,15, 1,08 und 1,00 auf jetzt 0,93 Prozent. Die Zahl der leeren Wohnungen sank im selben Zeitraum von 61.496 auf 45.493, also um gut ein Viertel.

Nicht jeder Kanton ist dieser Linie gefolgt. Zürich bewegt sich seit fünf Jahren seitwärts, zwischen 0,48 und 0,60 Prozent, und steht heute ungefähr dort, wo es 2023 stand. Zug lag vier Jahre zwischen 0,33 und 0,42 Prozent und ist erst in diesem Jahr eingebrochen. Im Tessin, im Thurgau und in St. Gallen dagegen ist die Ziffer seit 2022 um gut ein Viertel bis ein Drittel gefallen: Das Tessin von 2,49 auf 1,78 Prozent, der Thurgau von 1,70 auf 1,10, St. Gallen von 1,69 auf 1,16. Die Regionen mit Luft werden also enger, und zwar deutlich schneller als Zürich oder Genf.

Für Deine Planung heißt das: Ein Kanton, der heute noch als leicht gilt, ist es in zwei Jahren vielleicht nicht mehr. Wer seinen Zuzug für 2027 oder 2028 plant, rechnet besser mit dem Trend als mit dem heutigen Wert.

Die Städte: wo die Zahl gegen null geht

Noch deutlicher wird es eine Ebene tiefer. Das BFS weist die Zahlen für jede Gemeinde mit mehr als 5.000 Einwohnern aus.

In der Stadt Zürich standen am 1. Juni 252 von 239.623 Wohnungen leer, 0,11 Prozent. 246 davon waren zur Miete ausgeschrieben. In der Stadt Zug waren es 27 Wohnungen, davon 12 zur Miete, 0,17 Prozent. Winterthur liegt bei 0,20 Prozent, Chur bei 0,13, die Stadt Bern bei 0,42, Genf bei 0,37 Prozent.

Und dann gibt es Städte, in denen die Rechnung anders aussieht. St. Gallen steht bei 1,95 Prozent mit 789 leeren Mietwohnungen, Lugano bei 1,94, Olten bei 1,76, Biel bei 1,42, Basel bei 0,77 Prozent mit 789 leeren Mietwohnungen, Luzern bei 0,85 Prozent.

Aufschlussreich ist der Vergleich zwischen Kernstadt und Umland. Die Agglomeration Zürich hat eine Leerwohnungsziffer von 0,54 Prozent, die Stadt selbst von 0,11 Prozent. Wer seinen Suchradius von der Stadt auf die Agglomeration erweitert, sucht in einem fast fünfmal lockereren Markt. Dasselbe Muster zeigt die Agglomerationstabelle des BFS auch anderswo: Die Agglomeration Bern liegt bei 0,70 Prozent, die Stadt Bern bei 0,42. Die Agglomeration Genf kommt auf 0,43 Prozent, die Stadt Genf auf 0,37, die Agglomeration Lausanne auf 0,68 Prozent.

Für vermögende Zuziehende, die ihren Wohnort auch nach der Steuerbelastung wählen, lohnt ein Blick auf die Gemeinden, die in dieser Diskussion immer genannt werden. Baar liegt bei 0,21 Prozent, Cham bei 0,18 Prozent. In Freienbach im Kanton Schwyz sind es 0,69 Prozent, in Wollerau 1,61 Prozent mit 59 leeren Wohnungen, in Küsnacht am Zürichsee 1,20 Prozent. Welche Gemeinden steuerlich tatsächlich vorne liegen: Die steuergünstigsten Gemeinden der Schweiz. Die Leerwohnungsziffer ist die zweite Spalte, die in diese Liste gehört.

Welche Wohnungen fehlen

Die Zählung schlüsselt auch nach Größe auf. Die meisten leeren Wohnungen haben drei Zimmer (13.691) oder vier Zimmer (11.929). Am stärksten geschrumpft ist das Angebot bei den Zweizimmerwohnungen, um 8,5 Prozent. Fünfzimmerwohnungen standen 4.829 leer, Wohnungen mit sechs und mehr Zimmern 3.640, schweizweit.

Für eine Familie heißt das: Die Konkurrenz um die kleine Stadtwohnung ist am härtesten, die um das große Objekt ist kleiner, aber das Angebot ist es auch. Leere Einfamilienhäuser gab es am Stichtag 6.496 in der ganzen Schweiz, 4,4 Prozent weniger als im Vorjahr. Leere Neubauwohnungen, höchstens zwei Jahre alt, zählte das BFS 3.910.

Der Referenzzinssatz bleibt bei 1,25 Prozent

Eine zweite Zahl aus derselben Woche betrifft die Miete, die Du zahlen wirst. Das Bundesamt für Wohnungswesen hat am 1. September bekanntgegeben, dass der hypothekarische Referenzzinssatz unverändert bei 1,25 Prozent bleibt. Er gilt seit dem 2. September 2025. Die nächste Veröffentlichung ist für den 1. Dezember 2026 angesetzt.

Warum Dich das interessiert: In der Schweiz darf der Vermieter die Miete in einem laufenden Vertrag nicht nach Belieben erhöhen. Einer der Gründe, auf die er sich stützen kann, ist ein Anstieg dieses Referenzzinssatzes. Steigt er um 0,25 Prozentpunkte, darf die Miete um 3 Prozent steigen; sinkt er um denselben Schritt, hast Du grundsätzlich Anspruch auf eine Senkung um 2,91 Prozent. Der Satz, auf dem Deine Miete beruht, steht meist im Mietvertrag. Bei einem neuen Vertrag im Herbst 2026 steht dort 1,25 Prozent, und dieser Wert ist bis mindestens Dezember nicht in Bewegung.

Was das für Deinen Zuzug heißt

Aus den Zahlen folgt eine Reihenfolge.

Erstens: Such nicht nach Kanton, such nach Radius. Die Ziffern innerhalb eines Kantons unterscheiden sich stärker als zwischen den Kantonen. Die Stadt Zürich mit 0,11 Prozent und ihre Agglomeration mit 0,54 Prozent sind zwei verschiedene Märkte, und der Kanton Aargau mit 1,05 Prozent liegt für viele Zürcher Arbeitsorte in Pendeldistanz.

Zweitens: Leg die Steuerrechnung neben die Wohnungsrechnung. Ein Kanton mit fünf Prozent tieferer Steuerlast hilft Dir nichts, wenn Du dort sechs Monate keine Wohnung findest und so lange keine Bewilligung hast. Wie sich die Kantone steuerlich wirklich unterscheiden: der Kantonsvergleich.

Drittens: Prüf die Anfangsmiete. In einem Markt mit 0,11 Prozent Leerstand ist die Chance hoch, dass Du eine Miete unterschreibst, die Du so nicht unterschreiben würdest, wenn Du die Wahl hättest. Das Obligationenrecht gibt Dir dafür ein Werkzeug: Du kannst die Anfangsmiete innert 30 Tagen nach Übernahme der Wohnung bei der Schlichtungsbehörde anfechten, wenn Du Dich wegen der Verhältnisse auf dem örtlichen Markt zum Abschluss gezwungen sahst. Bei Wohnungsmangel dürfen die Kantone außerdem vorschreiben, dass der Vermieter beim neuen Vertrag ein amtliches Formular verwendet. Wie Bewerbung, Besichtigung und Vertrag im Einzelnen laufen: Wohnung mieten in der Schweiz.

Viertens: Denk den Kauf mit. 10.803 Kaufwohnungen standen am Stichtag leer, und für EU- und EFTA-Bürger mit rechtmäßigem und tatsächlichem Wohnsitz in der Schweiz gelten die Beschränkungen der Lex Koller nicht, weil sie nicht als Personen im Ausland gelten. Der Haken liegt in der Reihenfolge: Das Gesetz verlangt den rechtmäßigen und tatsächlichen Wohnsitz in der Schweiz, also zuerst den Zuzug und dann den Kauf. Was das für einen Kauf vor dem Zuzug heißt: Immobilien kaufen in der Schweiz.

Die Leerwohnungsziffer fällt seit sechs Jahren, und nichts in der Zählung vom 10. September deutet darauf hin, dass sie im nächsten Jahr steigt. Die Schweiz ist nicht voll, aber sie ist eng, und am engsten dort, wo die meisten hinwollen. Wer das weiß, sucht nicht dort, wo alle suchen, sondern zuerst dort, wo die Zahl noch eine Eins vor dem Komma hat, und entscheidet dann, wie weit er davon abweichen will.